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9 señales que los precios de las casas van a bajar de valor

Estas son las señales que podrían indicar una caída del mercado.
Flavio Jimenez
June 27, 2020

1.- Cuando los ingresos promedio no alcanzan para comprar el promedio del valor de las propiedades.

El precio de las casas se dispara tanto que el salario medio de las personas ya no alcanza para comprar casas. En febrero del 2020 los precios de las casas rebasaron los precios que teníamos en el 2005, que fue el año que más subieron de valor antes de la devaluación hipotecaria del 2008. El problema no es que las casas suban de valor, sino que los ingresos de las personas no incrementen. Ahí se crea el problema, las casas cuestan mucho comparado con los salarios de los compradores. 

Uno de los indicadores de que estamos en este punto es cuando un alto porcentaje de compradores necesita ayuda con los ingresos de otra persona para poder calificar al préstamo. (Co-signer)

Cuando pasa esto el mercado de bienes raíces se tiene que corregir naturalmente, ya que los precios alcanzan un punto en donde ya no hay ofertas. Naturalmente el precio de las casas tiene que bajar para que de nuevo incentive el mercado y las ofertas de compra empiecen a fluir de nuevo.

2.- La mayoría de los préstamos vienen de instituciones que son menos reguladas que los bancos.

5 de las 10 instituciones de préstamos hipotecarios más grandes no son bancos, son instituciones privadas. Esto significa que los préstamos que se están dando a los clientes tienen más riesgo, ya que estas instituciones no son reguladas con los mismos criterios de un banco.

En el 2018, 54% de los préstamos fueron hechos por estas compañías que no están reguladas.

Esto quiere decir que el acceso al dinero está fácil y esa es una señal más que el mercado se va a venir abajo. 

La razón es porque algunas personas que no podrían calificar con un banco regulado pueden sacar un préstamo con estas instituciones que no tiene muchos requisitos, quizá un puntaje de crédito más bajo, quizá les pidan un enganche más alto y “dejen de ver” otros requisitos. Este tipo de bancos privados se van más por el “sentido común” de la transacción que por requisitos bancarios establecidos. Probablemente los conozcas como hard money lenders y a estas instituciones no les importa tanto tu buen crédito, ni el historial de trabajo y en ocasiones tampoco miran a detalle las declaraciones de impuestos.


3.- Aumento en la tasa de interés.

Esta señal todavía no se ha visto. El gobierno federal puso los intereses por el suelo haciendo muy atractivo para los bancos llegar hasta la ventanilla de préstamos federales y pedir dinero barato. 

En un esfuerzo por mantener sana la economía del país, estamos experimentando los intereses más bajos en los últimos 50 años, con esto los bancos y el gobierno quieren contrarrestar los estragos económicos que hemos estado sufriendo por la epidemia del Covid-19. 

Estos intereses bajos no van a durar para siempre, una vez que los precios de las casas bajen los intereses suben para poner en “balance” la economía. Toma en cuenta también que las personas dejan de comprar casas cuando sienten que van a bajar o que están bajando, se esperan hasta estar seguros de que las propiedades llegaron al punto más bajo del valor para entrar de nuevo en el mercado, durante todo este tiempo que las personas no están comprando casas, es obvio pensar (y siempre pasa) que el costo de las rentas suban. Oferta y demanda.


Curva de Rendimiento Normal vs. Invertida

4.- La curva de rendimiento se invierte en la bolsa y en el departamento del tesoro.

Esto ya paso en septiembre del 2019. La historia de los últimos 50 años nos dice que cada vez que esto sucede los precios de las propiedades bajan de valor, el tiempo para que esto suceda una vez los mercados se invierten son entre 18 y 24 meses. 

¿Qué es esta inversión de mercado? Esto sucede cuando tú pones a trabajar tu dinero en bonos del gobierno. Tu dinero se invierte a plazo fijo, lo normal es que te den un interés más alto en tu dinero por dejar más tiempo tu dinero en esta plataforma, esos plazos son de 5, 10, 20 años etc. 

Por ejemplo: Lo que normalmente tendría que pasar es que dejar tu dinero a un plazo de 20 años y te ofrecen un retorno del 6% anual, si lo dejas a 10 años el retorno es del 4.5%, si lo dejas a 5 años el retorno es del 3% anual. 

Cuando la bolsa se invierte es porque te ofrecen más retorno o interés en tu dinero a corto plazo, en lugar de darte el 3% anual en un plazo de 5 años y un 6% anual en un plazo de 20 años, te dan 6% en un plazo de 5 años y 3% en un plazo de 20 años… lo hacen al revés, haciendo mucho más atractivo invertir a corto plazo.


5.- El cambio en el código de taxes o impuestos.

Esta señal todavía no se ha visto. El gobierno federal puso los intereses por el suelo haciendo muy atractivo para los bancos llegar hasta la ventanilla de préstamos federales y pedir dinero barato. 

En un esfuerzo por mantener sana la economía del país, estamos experimentando los intereses más bajos en los últimos 50 años, con esto los bancos y el gobierno quieren contrarrestar los estragos económicos que hemos estado sufriendo por la epidemia del Covid-19. 

Estos intereses bajos no van a durar para siempre, una vez que los precios de las casas bajen los intereses suben para poner en “balance” la economía. Toma en cuenta también que las personas dejan de comprar casas cuando sienten que van a bajar o que están bajando, se esperan hasta estar seguros de que las propiedades llegaron al punto más bajo del valor para entrar de nuevo en el mercado, durante todo este tiempo que las personas no están comprando casas, es obvio pensar (y siempre pasa) que el costo de las rentas suban. Oferta y demanda.

6.- Los bancos vuelven a usar derivados.

¡El gobierno federal le está prestando el dinero a los bancos al 0% de interés y en ocasiones a un interés negativo! Los bancos a su vez pueden prestar dicho dinero a personas a una tasa de interés muy baja, por ejemplo, al 2%. Pero eso no es mucha ganancia para ellos. Entonces ellos, los bancos, prefieren invertir este dinero en otros vehículos de inversión como son los derivados. Los bancos también venden los préstamos a otro banco y con el dinero que ganan en lugar de prestar a otra persona lo que hacen es invertir la ganancia en la bolsa porque los dividendos son mayores que los intereses que ganarían en préstamos hipotecarios.

7.- Reducción en los “flips” de propiedades.

Los “flips” son las propiedades que se compran baratas porque están semidestruidas o necesitan remodelaciones. Es una industria que genera mucho dinero de ganancia para los inversionistas. 

Los flips ya no están pasando mucho, ya que los precios de las casas no son rentables.  Están tan altos los precios de compra que las ganancias se reducen y ya no son atractivos para este tipo de inversionistas.


Muy pocas viviendas accesibles


8.- Las viviendas que están accesibles en precio desaparecen.

Cuando salen a la venta propiedades por debajo del precio promedio, estas casas desaparecen muy rápido, en ocasiones hay múltiples ofertas y el inventario se reduce, hay mucha competencia. Al haber esta competencia, lógicamente hace que el mercado siga subiendo de valor y poco a poco los precios se hagan inalcanzables, ocasionando lo que ya hablamos en punto # 1

9.- Los oficiales anuncian una crisis, y se miran otras señales.

Dicen que si el río suena es porque agua lleva. Cuando se escucha que cada día más y más personas con puestos importantes hablan sobre crisis, es un indicativo de que “algo” se avecina. Tenemos que tomar en cuanta varios factores siendo el desempleo uno de los más importantes. El día de hoy 08/08/2020 el desempleo esta al 11.1% a nivel nacional 1.1% arriba de lo que fue en el año 2008. Se avecinan cientos de miles de personas enfrentándose con desalojos, inquilinos que tienen que abandonar sus lugares de renta y propietarios que tampoco pueden pagar sus hipotecas. ¿Hasta dónde nos ajustará el estímulo económico? ¿Habrá más ayudas? ¿Qué pasará cuando los cheques de desempleo dejen de llegar? 

Estas son algunas preguntas que debemos de tomar en cuenta para poder predecir lo que pasara con el sector inmobiliario.

Muchos creen que mientras no se encuentre una vacuna al Covid-19 no lograremos regresar a lo que fue nuestra economía, tampoco esta vacuna garantiza que regresemos a la normalidad con la velocidad que muchos deseamos.


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